“系统，泡沫这个问题你给好好讲讲。”

　　仲华风表示在华夏没少听人说房地产泡沫的事儿，但是听了这么些年，也没听明白到底什么是个泡沫。

　　“泡沫简单来说就是国民消费不均衡导致的，比如说宿主有100块钱，这100块钱应该平均分配到自己的衣食住行里，但是因为某种原因，宿主把90块钱都投入到了一个项目中。”

　　“这样就会导致其他项目因为得不到钱而萎缩，而那个得到巨款的项目却开始膨胀，从而形成了泡沫。”

　　啊，仲华风听懂了，这个还是可以用白菜论来解释，你有钱，就应该萝卜白菜茄子豆芽都买一点，但是不知道为什么，你就是把大部分的钱都拿去买了白菜。

　　因为你只有这么多钱，买完白菜就没钱了，所以其他的菜就没人买了，但是白菜因为买的人越来越多，价格就开始嗖嗖的往上涨。

　　“价格嗖嗖的往上涨，就没管吗？”

　　“当然有人管了，住房不炒不就是针对房地产泡沫出台的政策吗？”

　　这就等于市场管理员站出来说，你们别买白菜了，去买点萝卜吧，但是没人听啊，因为白菜现在是抢手货，不但可以拿来吃，还可以拿来炒，不是下锅炒哈，是倒卖。

　　所以这个白菜的泡沫就越来越大，市场管理员也只能想尽各种办法来维持市场秩序，因为这个泡沫不能破，一破就是白菜危机。

　　“系统，你的意思是说，泡沫的形成并不是国家发展造成的，也不是无良商家哄抬物价导致的，形成泡沫的真正原因是消费者自己的不合理消费？”

　　“国家发展是引子，就拿房地产来说，因为华夏庞大的人口基数，导致这个国家对房地产的需求就要远大于其他国家，而且在华夏的文化里，房子不仅仅是一个用来居住的建筑，更是一个精神上的需求。”

　　“系统你连这都知道？在国外很多人都没有自己的房子，租一辈子房子或者换一个房子对外国人来说是很正常的事情。”

　　外国人可有意思了，仲华风的一个朋友买了一套房子，买完以后特别开心，把朋友们都请家里烧烤，开派对，激动的都哭了。

　　结果过了3个月仲华风就在脸谱网上看见这朋友发了一个卖房的动态，一问才知道他想搬到最喜欢的橄榄球俱乐部的城市，这套房就不要了。

　　仲华风当时就觉得外国人太好玩了，你说他不在乎房子吧，买房的时候激动和打了激素的狒狒一样，你说他在乎房子吧，随便因为一个原因他就可以把之前的房子换掉，只有他手里有足够的钱，甚至没钱也可以贷款。

　　但是对很多华夏人来说，只有老家或者常住城市的房子才叫家，而且租来的房子不叫家，买的房子才叫家。

　　“所以在华夏经济开始进入飞速发展期时，老百姓手里有了钱以后，房地产这个行业就迎来了急速上升期，有了国家发展的大前提，资本家们当然不会放过这个可口的蛋糕。”

　　“资本家们进场了，是要获利的，想在商品房行业获利就需要盖房、卖房、做物业。”

　　“既然说到了卖房，这里面就涉及到了价格的延伸，一个房子的备案价格会在所在城市的住房保障和房屋管理局备案。”

　　“这个价格就应该是每一个买房人的衡量标准，因为一个正常的商人在报价的时候肯定会把价格提高的。”

　　嗯？

　　“系统，你的意思是房子的价格其实是有标准的，我们在实际中支付的价格其实都是市场炒上去的？”

　　“对啊。”

　　“系统你等会儿，我再用白菜捋一捋。”

　　买房子和买白菜是一样的，白菜定价5毛钱一斤，结果到了菜市场卖八毛，接下来需要干什么就明了呗，搞价啊。

　　“您说好的白菜是5毛钱一斤，怎么现在卖8毛啊？”

　　“这个月的市场管理费上涨了，运费也贵了，所以白菜也就卖的贵了。”

　　这个就合理，8毛钱一斤的白菜我买了。

　　如果对方说的是，“那您说多少钱合适啊？”

　　那咱们就得好好看看这白菜了，如果这个白菜好，咱们就从4毛钱开始起价，最后不超过6毛钱就可以接受。

　　但有的人聪明啊，他忽悠你，“我们这个白菜好，吃我们白菜都是什么人，吃完以后能上清华，当首富。”

　　光这些还不够，他们说完以后还要再呛你一句，“你能买起就买，买不起就走，我们这白菜不愁卖。”

　　气人不？是不是特想把钱摔他脸上？摔了你就上当了！

　　聪明的消费者应该是把钱拿出来给他看，看完了吧？看完我走了，就不在你这花，有没有人买你的白菜是你的事，我的钱花在哪是我的事，有钱我还怕花不出去？

　　所以说房地产泡的形成还真不能全怪开发商，人家姜太公钓鱼，你愿者上钩，这上钩的鱼多了，人家开发商凭什么不能想办法钓大鱼？

　　“我不要当鱼。”仲华风觉得自己聪明了。

　　“起码在住宅这一块，宿主是不会再当鱼了。”

　　穷人和富人的差距不再金钱上，而是在思维上，仲华风现在对这句话的理解更深了一层，能拿出几百万买房的人，未必不是鱼啊。

　　“系统，现在华夏的房地产泡沫大吗？”

　　“衡量房地产市场泡沫的指标有四个，分别是房价收入比、租售比、房地产价格增长率÷GDP增长率、和房价增长率÷CPI增长率（GDP平减指数）。”

　　“房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，通过计算房价收入比＝城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格÷城镇居民人均可支配收入，反映居民家庭对住房的支付能力，用于判断居民住房消费需求的可持续性。”

　　“不过因为华夏目前在收入上的统计数据不太准确，所以这指标在华夏不适用。”

　　“确实，用人均8000的收入来算肯定不靠谱啊。”

　　“房地产价格增长率÷GDP增长率和房价增长率÷CPI增长率（GDP平减指数），虽然可以反映房地产市场有没有泡沫，但是因为没有严格标准，所以我们现在也不做过多研究。”

　　“那就剩一个租售比了呗。”

　　“没错，租售比就是租赁价格与销售价格比，用每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积用来衡量一个区域房产运行状况。”

　　“现在租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴表，租售比的计算公式是：租售比=月租金∶房价。”

　　“根据国际标准，合理的租售比为 1∶200—1∶300，如果租售比低于 1∶300，说明房价出现泡沫，没有投资价值；而如果高于 1∶200，说明租金回报率较高，有投资价值。”

　　高于1∶200是好，低于1∶300是不好，仲华风拧着眉头，这东西不是不好理解，但是看着有点绕啊。

　　“系统，我直接用房价÷月租金不是一样的吗？”

　　比不就是除嘛，我用房价÷月租金，只要商大于300就说明房价有泡沫，小于200就说明房地产有投资价值不就行了嘛。

　　“呀？宿主你变聪明了！”

　　“就这，小明来都能翻的清。”

　　“宿主你也就能和小明划等号，不过在华夏租售比大于300可不行哦。”

　　“因为华夏持有房产的成本非常低，不论是物业费，房屋保险费，维修费都比美国少很多，而且就住宅而言，大部分情况都不需要交税。”

　　“所以在相同租金收入的水平下，华夏房产租金收入是美国的2倍左右，所以华夏的合理售租比应该调整为：300×2等于600。”

　　“如果宿主再保守一点，给自己设置一个10%的安全界限的话，用600×90%=540，当华夏的租售比大于540的时候，就说明华夏的房产市场有泡沫。”

　　“我把安全界限设置到15%吧，大于510我就卖了如何？”

　　“根据实际情况操作。”

　　“系统，昨天那套房的租售比是9000……”

　　“这套房子只是个例，之前京都的租售比在1000左右，去年降到了900左右。”

　　“所以政府的治理是很有效果的啊。”

　　仲华风的脸有点红，之前自己没少吐槽什么国家经济，房地产泡沫，吸血鬼资本家，原来小丑一直都是我自己啊。